Giá thuê không phải vấn đề lớn khi đưa ra quyết định đầu tư cuối cùng, mà những yếu tố tác động đến hiệu quả của dự án đầu tư mới là điều khiến nhà đầu tư phải cân nhắc nhiều.

Giá thuê đất không phải vấn đề lớn

Giá thuê đất có quan trọng, nhưng chỉ là yếu tố “cứng” mà doanh nghiệp thuê đất/nhà đầu tư dự án phải trả cố định một lần, hoặc từng năm trong chu kỳ thuê theo thỏa thuận, nhưng nó không phải yếu tố then chốt để chủ đầu tư ra quyết định cuối cùng là có đầu tư hay không.

Goertek, nhà cung ứng thiết bị và linh kiện điện tử cho các “ông lớn” công nghệ trên thế giới - đang xây dựng nhà máy mới tại tỉnh Nghệ An và tổng vốn đầu tư của dự án là 2.300 tỷ đồng, tương đương 100 triệu USD. Nhà máy mới của Công ty TNHH Công nghiệp chính xác Goertek Vina thuộc Tập đoàn Goertek Technology (Hồng Kông) có quy mô 40 ha tại Khu công nghiệp WHA Industrial Zone 1 - Nghệ An, dự kiến được đưa vào hoạt động vào năm 2022 và tập trung sản xuất các sản phẩm điện tử, phương tiện, thiết bị mạng và các sản phẩm âm thanh đa phương tiện.

Giá thuê đất công nghiệp tại Nghệ An nằm ở “vũng trũng”, xét trên mặt bằng cả nước. Theo dữ liệu được Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước tổng hợp từ CBRE, biên độ giá thuê đất khu công nghiệp tại Nghệ An năm 2020 dao động trong khoảng 38 - 65 USD/USD/m2/chu kỳ thuê, chưa bằng mức thấp nhất tại các địa bàn trọng điểm công nghiệp ở phía Bắc và phía Nam, đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM với giá thuê đất công nghiệp cao nhất lần lượt đạt 260 USD/m2/chu kỳ và 300 USD/m2/chu kỳ, tùy từng vị trí. Đối với Khu công nghiệp WHA Industrial Zone 1 - Nghệ An, giá thuê đất tại đây được Liên minh Xúc tiến đầu tư quốc tế Invest Global đăng tải trên website của tổ chức này là 80 - 100 USD/m2/chu kỳ.

Thực tế, giá thuê không phải vấn đề lớn khi đưa ra quyết định đầu tư cuối cùng, mà những yếu tố tác động đến hiệu quả của dự án đầu tư mới là điều khiến nhà đầu tư phải cân nhắc nhiều. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, một lãnh đạo cấp cao của Goertek cho biết, để ra một quyết định đầu tư xây dựng, cần phải xét đến vài yếu tố then chốt, như vị trí địa lý, hạ tầng giao thông, dân số, tình hình phát triển công nghiệp, quy hoạch của Chính phủ trong tương lai đối với khu công nghiệp…

Đại diện Goertek cho hay, vào thời điểm năm 2013, khi nhà đầu tư này bắt tay thực hiện dự án xây dựng nhà máy tại Bắc Ninh, giá thuê đất tại Bắc Ninh tương đối cao so với các tỉnh khác, nhưng hạ tầng và giao thông tại Bắc Ninh tương đối hoàn thiện, nền tảng ngành điện tử tương đối tốt, lợi thế dân số vượt trội, vị trí địa lý ưu việt. Do vậy, xét tổng thể, giá thuê đất không phải vấn đề lớn. “Cho nên, Goertek khá hài lòng với mức giá thuê đất tại Bắc Ninh”, vị này nói.

Hệ lụy của giá thuê tăng

Việc giá thuê đất công nghiệp liên tục tăng thời Covid-19, thậm chí lập đỉnh giữa dịch khiến người ta phải giật mình nhìn lại lộ trình tăng giá những năm gần đây. Chỉ vài năm qua, giá thuê đất trong các khu công nghiệp tăng gấp 3-4 lần, thậm chí có địa phương tăng cả chục lần.

Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, bất động sản khu công nghiệp là phân khúc duy nhất chứng kiến tăng trưởng tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy ngay trong bối cảnh Covid-19. Cá biệt, trong năm 2020, giá thuê đất tại một số khu công nghiệp ở phía Bắc và phía Nam tăng đến 20 - 30% so với năm trước.

Còn JLL Việt Nam lý giải nhu cầu đất công nghiệp tăng cao là nhờ triển vọng Việt Nam sẽ trở thành trung tâm công nghiệp đầy hứa hẹn của khu vực. Hầu hết các chủ đầu tư tại các thị trường phía Nam đều ở “cửa trên” khi thương lượng và chào giá thuê đất tới mức kỷ lục 109 USD/m2/chu kỳ thuê trong quý IV/2020, tăng 7,9% so với cùng kỳ năm trước. Còn tại miền Bắc, các chủ đầu tư cũng duy trì lợi thế thương lượng lớn, bất chấp khủng hoảng dịch bệnh. Điều này đưa giá thuê đất công nghiệp lên đỉnh mới là 102 USD/m2/chu kỳ thuê trong quý III/2020, tăng 7,1%.

Nguyên nhân chính được chỉ ra là nguồn cầu liên tục tăng trong bối cảnh thiếu nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp ở địa bàn công nghiệp trọng điểm đều ở mức cao.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam nhận định: “Việc tăng giá thuê đất sẽ ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy, do đây là một trong những yếu tố được quan tâm chính của nhiều nhà đầu tư ngành công nghiệp giá trị cao như điện tử và thiết bị công nghệ. Đặc biệt cần chú ý, nếu giá thuê đất vượt quá ngưỡng trung bình. Tuy nhiên, nguồn cung quỹ đất sẽ tăng với 561 khu công nghiệp trong tương lai, dự kiến tác động nhiều đến giá thuê đất. Hiện tại, các tỉnh trọng điểm đã có tỷ lệ lấp đầy cao, đồng nghĩa với việc quỹ đất còn lại sẽ có giá cao”.

Môi trường kinh doanh, chất lượng thể chế… mới quyết định

Dưới góc độ nhà đầu tư trực tiếp, lãnh đạo cấp cao của Goertek nhận thấy, những năm gần đây, tốc độ phát triển của Việt Nam rất mạnh mẽ, giá thuê đất cũng vì thế mà tăng nhanh. “Tại Đông Nam Á, Việt Nam là một trong những nước có giá thuê đất tương đối cao. Tuy nhiên, vị trí địa lý Việt Nam ưu việt, nguồn nhân lực dồi dào, hạ tầng giao thông ngày càng được hoàn thiện, cộng với việc Chính phủ có nhiều chính sách thu hút đầu tư nước ngoài. Đó là điểm quan trọng để thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam”, đại diện Goertek nhấn mạnh.

Chia sẻ trên của đại diện Goertek trùng với kết luận của nhóm chuyên gia của Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (VEPR) và Tổ chức nghiên cứu Prakarsa (Indonesia) rằng, môi trường kinh doanh mới là yếu tố then chốt trong các quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư của các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), còn những ưu đãi thuế và ưu đãi phi thuế càng đẩy cuộc đua thu hút vốn FDI xuống đáy.

Trong báo cáo “Hướng tới phát triển ASEAN bền vững”, nhóm chuyên gia trên dẫn nghiên cứu thực nghiệm cho thấy, các chỉ số môi trường kinh doanh là yếu tố quan trọng quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư của dòng vốn FDI. Ổn định kinh tế, ổn định chính trị, chi phí nguyên liệu, thị trường nội địa, tính minh bạch của khung pháp lý và sự sẵn có về lao động có tay nghề cao đóng vai trò then chốt nhất trong quyết định đầu tư của các công ty đa quốc gia.

Dẫn chứng kết quả nghiên cứu của nhóm tác giả: Rolfe R., Ricks D., Pointer M. và McCarthy M. trong cuốn: Những ưu đãi FDI quyết định đối với các công ty đa quốc gia (“Determinants of FDI

Incentive Preferences of MNEs”), nhóm chuyên gia này lưu ý, ưu đãi về đất đai chỉ đứng thứ 17, trong khi trợ cấp đào tạo xếp thứ 13 và ưu đãi tài chính đứng thứ 10 trong số 20 ưu đãi trong bảng xếp hạng mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

“Không có bằng chứng nào cho thấy, ưu đãi thuế và phi thuế, đặc biệt là ưu đãi đất đai, được các nhà đầu tư nước ngoài coi là yếu tố then chốt trong quá trình họ đưa ra quyết định”, nhóm chuyên gia VEPR và Prakarsa lưu ý.

Trong khi đó, kết quả phân tích mối tương quan giữa môi trường kinh doanh và thu hút FDI cũng chỉ ra mối liên hệ tích cực giữa các quyết định về địa điểm đầu tư và các động lực về môi trường kinh tế vĩ mô, chất lượng thể chế và mức độ phát triển thị trường.

Nhóm chuyên gia này cho rằng, Chính phủ nên cho phép điều chỉnh giá thuê theo chu kỳ 5 năm, thay vì ấn định giá thuê cho cả thời gian thuê. Thay vì đưa ra các ưu đãi về đất đai, cần phối hợp sử dụng nguồn lực và ngân sách để phát triển kết cấu hạ tầng như đường giao thông và các tiện ích dịch vụ, đặc biệt trong các khu công nghiệp và các khu kinh tế, nhằm mục đích thu hút FDI.

Để thu hút các nhà đầu tư dịch chuyển đến Việt Nam, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, kết cấu hạ tầng và giao thông là một trong những vấn đề Việt Nam cần cản thiện hơn cả. “So với ASEAN, chất lượng kết cấu hạ tầng của Việt Nam thấp hơn mức trung bình của khu vực ở tất cả các phân khúc. Đây là cơ hội lớn cho Chính phủ Việt Nam để cải thiện mạng lưới kết cấu hạ tầng và thu hút nhiều hơn nữa các nhà đầu tư”, ông Matthew Powell nói.

Chuyên gia bất động sản này đề xuất: “Chính phủ Việt Nam nên lập kế hoạch tương lai để đảm bảo chất lượng kết cấu hạ tầng phát triển hơn, không chỉ bắt kịp Indonesia, Thái Lan và các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, mà còn cần vượt ra khỏi tiêu chuẩn chung”.